HOME > もっとわかる京都マンション経営Q&A > リスクについてQ&A
●ご自身で賃貸管理をしている場合
家賃回収はかなり手間のかかる仕事です。悪質な場合は法的手段を講じることもあります。その場合は、弁護士費用などさらに費用と労力がかかります。
最近では、入居者の家賃や原状回復費用の未払いに備えて、滞納保証サービスを行っている会社もあります。
ご検討されてはいかがでしょうか?
●賃貸管理を管理会社に任せる場合
賃貸管理会社が家賃回収を行い、万一の滞納の時でも、オーナー様には立て替えて送金する仕組みを採っている会社がほとんどです。
その他、面倒な業務をオーナー様が自ら行う必要がなく、法律の知識も必要ないため、賃貸管理会社を利用することが一般的となっています。
人口減少時代の今、もっとも重要となるのが「エリア選定」です。
人口増加の時代であれば、ある程度、東京ならどこでも発展が期待できたかもしれません。しかし今後は東京でも、最終的には人口が減少する地域が現れます。
今までよりも厳しい目で、将来の人口や環境を予想しなければなりません。
また、当社が開発している京都でも、人口減少は避けられません。ただし、
①京都市は学生優位の街であること
②今まで開発が進んでこなかったこと
③文化庁誘致など引き続き歴史都市としての位置付けを守って行くこと
などから、京都がもっとも将来的に安定した地域だと考えています。
永く家賃収入を得るためには、メンテナンスを要します。
年数を重ねるとメンテナンス費用が増加することは確かです。
家賃収入の一部を修繕費としてプールしておくことでの対応が必要です。
●25㎡前後のワンルームマンションの修繕費目安
1 | エアコン交換 | 60,000円 ~ 80,000円 |
---|---|---|
2 | 給湯器交換 | 50,000円 ~ 100,000円 |
3 | キッチン交換 | 150,000円 ~ 300,000円 |
4 | 洗面台交換 | 50,000円 ~ 100,000円 |
5 | お風呂交換 | 400,000円 ~ 500,000円 |
6 | フローリング張替え | 100,000円 ~ 200,000円 |
7 | クロスの張替え(50m) | 50,000円 ~ 70,000円 |
8 | ハウスクリーニング | 25,000円 ~ 30,000円 |
また以下の理由から、新築マンションは修繕リスクに強いと考えられます。
共用部分 | 積み立てた修繕積立金で修繕が行われるので、大きな臨時支出が少ない |
---|---|
専有部分 | 住宅設備の性能の向上から、使用可能年数が長くなっている |
設備 | ファミリーマンションと比べて設備の使用頻度が少ない |
確かに空室期間中のローン返済は家計から捻出しなければなりません。
そのため、空室に対してはしっかりと備えておく必要があります。
●一般的に空室が続く理由
1 | 物件が原因 | 立地・設備・広さ・間取りがニーズと合わないなど |
---|---|---|
2 | 家賃が原因 | 物件のスペックの割に、誰が見ても家賃が高い場合など |
3 | 初期費用が原因 | 高額の礼金を設定してるなど、入居費用が高い場合など |
4 | 時期が原因 | 11月~12月などの賃貸市場の閑散期に退去があった場合など |
5 | 賃貸業者が原因 | 賃貸業者が何らかの理由で、情報を囲い込んでいる場合など |
空室リスクはあらかじめ対策することで回避出来ることが多いです。
上記のことを十分理解した上で、
○空室期間をより少なくする戦略をとるのか、
○家賃を少しでも高くとる戦略をとるのか
などを最終的に収入がより多く得られるように判断しなければなりません。
既に変動金利でローンを組んでいる場合は、まずはそのローン商品の概要書などから、金利上昇時のルールを探してみましょう。
●一般的な金利上昇時のルール
金利上昇の 上限 | 固定金利などの選択肢がなかった場合は、金利上昇時の返済金額が元の返済金額の1.25倍までという制限が設けられている。 |
---|---|
返済金額の 変更時期 | 返済金額が変更されるタイミングは5年ごとというケースが多い。 その場合は、金利上昇後にすぐ毎月返済金額の上昇には繋がらない。 |
当社は複数の提携金融機関があります。
これまで他の金融機関に融資を断られている方でも、ローンが組めたという実績もありますので、お気軽にご相談下さい。