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不動産投資【マンション経営】の4つのメリットって?

  • 将来の私的年金になる!
  • 生命保険の代わりになる!
  • 様々な節税効果がある!
  • 効率のいい貯蓄になる!

マンション経営は将来の私的年金になる!

「公的年金」いくらもらえる?

急速に進む少子高齢化によって深刻な影響を受けるのは「公的年金制度」です。
日本の公的年金制度は、現役世代の保険料負担で高齢者世代を支える「世代間扶養」という考え方で 運用されています。
年金を受給する高齢者の数に対し、年金を納める若者が減り続けているので、 自分が納めた額より少ない額しかもらえない可能性があります。
老後にゆとりを持つためには、個人で何らかの自己防衛対策を考えなくてはなりません。

●労働人口(20歳~64歳)に対する高齢者(65歳以上)の比率

定期的な家賃収入が将来の私的年金になります。

生活保険文化センターより、老後の最低日常生活費は平均22.0万円、ゆとりある生活(※1)を送るには夫婦で月額34.9万円が必要と発表されています。 それに対して平成28年度の厚生年金は月額約23.1万円(※2)、現時点の平均で比較しても11.8万円不足します。そこで、マンション経営をすれば、安定した家賃収入を確保でき、ゆたかな老後生活の助けになります。正しい知識を身につけ、定年退職に合わせてローンを完済するプランを立てておけば、最も良い年金対策の一つになるでしょう。

老後生活の生活費

マンション経営は生命保険の代わりになる!

団体信用生命保険とは

住宅ローンには「団体信用生命保険」が付きます。

住宅ローンでマンションを購入したときに、「団体信用生命保険」に加入します。これはローンを組まれた方に万一のことがあった場合、残っていたローンは全て保険金で支払われるという保険です。従って残されたご家族の方にはローンのないのマンションを遺すことができ、奥様やお子様など、相続人の方に毎月家賃が入ってきます。もちろん、売却すれば現金として受け取ることもできます。
※さらに最近では、3大疾病5大疾患対応の特約や、介護保険と連動した特約を付加出来る場合もあります。

団体信用生命保険イラスト

生命保険とマンション経営の比較

「団信」に加入し、生命保険の見直しを検討。

万一の際には重要なものとわかっていても、かなりの金額の生命保険。なんとかして負担額を減らしたいものです。
投資マンションを購入し、団体信用生命保険(団信)に加入することで万一の場合の保障額を見直し、生命保険の減額もご検討頂けます。

老後生活の生活費

  • ※生命保険は解約返戻金のない定期保険を例としています。
  • ※マンション経営には経費や管理費がかかりますが、簡略化のため省略しております。
  • 税金の変動、空室やメンテナンス・補修による支出は、上記概算には含まれていません

マンション経営は様々な節税効果がある!

所得税・住民税の節税効果

不動産所得が赤字になれば所得税・住民税が減額に。

給与から引かれる毎月の税金、「どうしてこんなに引かれるの?」と思ったことはありませんか?
不動産所得は経費が認められる所得の一つです。この代表的な経費が減価償却費、ローン支払利息(建物借入金部分のみ)、管理費、固定資産税です。
家賃収入からこれらの経費を差し引くと、不動産所得は赤字になることが多くあります。給与所得の黒字と、この不動産所得の赤字を合わせると、課税所得が減少したとされ、確定申告時に納め過ぎていた税金が還付されます。
さらに所得に基づいて決定される住民税も減額されるので、大きな節税効果が見込めるのです。

所得税・住民税の算出方法

※家賃収入から差し引く必要経費が少なければ、黒字になることもあります。
初年度は購入時の諸費用、2年目は不動産取得税などで経費が増えるため、節税は大きく期待できますが、3年目以降は減価償却費が計上減少し、徐々に節税工かは薄くなっていきます。また節税は個人差が あります。

相続税の節税効果

相続税はお金持ちだけの話?

相続したからといって必ず相続税がかかる訳ではありません。
相続財産が一定額(基礎控除の額)を超えることによって初めて相続税が発生します。
この基礎控除額が、平成27年1月1日以降からこれまでの6割に縮小されました。

基礎控除について

このAさんの資産が5000万円だとします。これまでの制度(8000万円の基礎控除)だったら相続税対象者にはならないところが、この改正の成立で、4800万円を超える部分(200万円の財産)が課税対象となります。
この改正により、相続税対象者は4.2%〜8%まで増えると予想されています。

マンション経営なら課税評価額を大幅に減らせる。

相続税を決定する際、現金や有価証券の場合はその時価に対して課税されますが、不動産の場合は売買価格ではなく、評価額を元にして計算されます。
不動産の評価は建物は固定資産評価額(建築価格の50%〜70%程度)、土地は路線価評価額(直の80%程度)です。
さらにこれを人に貸している場合、「借地権割合×借家権割合」が控除されるので現金に比べて課税評価額が大幅に減少され、結果相続税を大きく軽減することができます。

現金(1,800万円)の相続税評価額と不動産(売買価格1,800万円)の相続税評価額

マンション経営は公立のいい貯蓄になる!

銀行預金と比べて高利回り。

利回りとは、自分の資産(貯金)から、年間で生み出される利益(利子)のことです。
マンション経営においては、購入したマンション(資産)から得られる家賃(利益)がどれぐらいかを表しています。

例)1800万円の物件を家賃7.3万円で貸した時の予想利回り(必要経費や管理費は含まれない単純利回り) (7.3万×12ヶ月)÷1800万×100=約4.8%

マンション経営は普通預金や他の金融商品と比べて、高い利回りがあり、安定した収入が得られるのが魅力です。

  • 商品名
  • 予想利回り
  • 1800万円を預けた時の年間利率収入
  • 特徴
  • 普通預金(全国平均)
  • 0.021%
  • 3,780円
  • スーパー定期300(全国平均/1年)
  • 0.035%
  • 6,300円
  • 特徴: 多くの人が扱う金融商品。
    元本の確保が重視され、安全性が高いが利子が少ない。
    定期預金は期間が定められ、途中解約すると利率が低くなる。
  • 外貨普通預金(米国ドル/税引前)
  • 0.050%
  • 9,000円
  • 外貨普通預金(ユーロ/税引前)
  • 0.010%
  • 1,800円
  • 特徴: 円を外国のお金(ドルやユーロなど)に両替して銀行に預金をすること。
    日本の預金に比べると高金利である場合が多いが為替リスクがあり、また手数料もかかる。
  • 個人向け国債(固定5年/税引前)
  • 0.130%
  • 23,400円
  • 特徴: 国が発行する債権を個人投資家に買い易くしたもの。満期前に解約しても元本割れはないが、金利は低い。
  • マンション経営
  • 3%~5%
  • 54万円~90万円
  • 特徴: 金融機関が融資してくれる場合が多いから、少ない自己資金で投資できる。急激な経済状況の変動に強い。

効率のいい積み立て預金として。

毎月1万円を30年間貯蓄していても360万円にしかなりません。1000万円を貯めようと思ったら83年もかかります。
これでは年金問題や雇用問題・さまざまな税金の増税など、今後に向けての対策が全然間に合いません。
銀行に大きなお金を預けていてもほとんど利息はなく、2002年から普通預金もペイオフ(※)の対象になったことから、元本の確保さえ難しい時代です。

マンション経営の場合は、まずご自身が金融機関からの融資を受け(ローンを組む)、マンションを購入し、それを人に貸します。
そのローン返済のほとんどは、入居者からの家賃収入で返すことができるので、言わば他人が自分のローンを返してくれるようなものです。

家賃収入とローン返済額とのわずかな差額で支払いができ、ローン間最後は、家賃収入が(今まで返済にあてていた分も)そのまま毎月の収入となります。少ない自己資金で着実に、効率よく資産を形成することが可能です。

購入時のシミュレーション例

※上記は概算数字となります。預金・ローン期間・金利により、変動します。

購入時のシミュレーション例

※ペイオフ…金融機関が破綻したとき、個々の預金者に一定金額(1000万円)の預金およびその利息を保証する制度(逆を言うと、それを超える預金および利息は保証されない)

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