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物件の選び方について

一棟物件と区分マンション投資、 どちらが良いですか?

一棟物件と、区分マンションでは、投資の規模や考え方が大きく異なります。
ご自身の投資の目的や状況をふまえた上で判断しましょう。

●一棟アパ・マンと区分マンションの比較

一棟アパ・マン区分マンション
リスク投資金額(事業規模)が大きい。
リターンも大きいが、リスクも高い。
投資金額は小さい。借入金も比較的少なく済むのでリスクも低い。
利回り区分と比べると事業効率が良いため、
利廻りは比較的高い傾向にある。
一棟と比べると事業効率が悪く、
利回りは低い傾向にある。
ローンローン商品のバリエーションが少なく、
融資が組みにくい。
区分マンションへの融資は比較的、
商品が多く、ローンが組みやすい。
流通量一棟アパ・マンは流通量が少なく
選択肢が狭い。
区分マンションは流通量が多く、
選択肢が広い。
災害リスク分散出来ないので
火事や地震のリスクが高い。
一室単位なので、物件の場所を分散させれば、自然災害のリスクが低い。

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中古の方が安いし、新築より中古の方が良いのでは?

新築マンションと中古マンションはそれぞれ一長一短です。
できればリスク分散も意識して、バランス良く持つのが理想です。

●中古マンションと新築マンションの比較

新築マンション中古マンション
流通量中古マンションと比べ、流通量が少なく
情報が入手しづらい。
流通量が多く、インターネットなどで
簡単に情報が手に入る。
耐用
年数
耐用年数が長く、長期保有に向いている。築年数により、設備の更新時期が近い場合があり、リスクが高い。
価格価格が高額で、利回りが低くなりがち。価格は比較的安価で、利回りが高い。
設備設備が最新のもので、長期的な競争力が ある。バブル期の物件など、設備が十分でなく、家賃が下落するリスクがある。
節税
効果
所得税・住民税及び相続税の節税効果が高い。トータルの節税効果は、新築に比べると中古マンションのほうが低い。
保障事業会社が売主であることが多いため、
瑕疵担保責任などの保障が手厚い。
売主が一般の方の場合は、
瑕疵担保責任が期待できない。
管理
会社
売主の会社が賃貸管理部門も持っていて
管理委託も請け負っている場合が多い。
賃貸管理会社も自分で探さなければならず、面倒。

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賃貸管理もしてくれる会社で 購入したほうが良いですか?

賃貸管理部門がある会社は、お客様に物件を勧める際に自社で賃貸管理を行うことを前提とします。(管理手数料が入るので)
そのため、入居者が付きやすい安全な物件を選んでお客様に提案していることが多いです。
新築マンションの場合、事業主が賃貸管理もしていることがほとんどです。
一棟全体を一社が賃貸管理することで、以下のメリットがあります。

一棟全体を一社で賃貸管理していると、トラブルが起こった場合にスムーズに解決が図れる
賃貸付けの際に、他の部屋の情報を把握しやすく一棟全体で戦略的な賃貸付け(家賃設定等)を実現できる

つまり、賃貸管理もしてくれる会社で購入した方が、
●安全な物件を紹介してもらいやすい
●入居者同士のトラブル解決が速い
●同じマンション内で家賃に差が付きにくい

ということです。

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戸建てやテナント、駐車場・・・ どの投資がよいですか?

それぞれの投資における、入居者のターゲット層は以下になります。

テナント事業主
戸建ファミリー層
駐車場
ワンルームマンション単身者層

現在日本では人口は減少していても、単身世帯数は増加しています。
そのため、単身者層向けのワンルームマンションは他の投資と比べ、多くの需要(パイ)があると言えます。

また戸建てやファミリーマンションと比べて、専有面積が少なく、一室の価格が低く抑えられます。
そのため、多くの方々が検討することができます。

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価格が安い物件は、 やはり何かあるのでしょうか?

中古市場で相場と比べて価格が安い物件には必ず理由があります。
以下、相場よりも安い理由の例を挙げます。

●買主にとって問題のない理由

相続税対策などの理由で不動産を購入したが、相続人が運用に関心がなく売るケース
物件以外の理由で、現金が必要になったから売るケース
間違った相場観を仲介会社から教えられているケース
物件を所有し運用して行くことに過度に悲観的になり、売り急ぐケース

●買主にとって問題のある理由

入居者の家賃滞納がひどく、また、退去もしてくれないから売るケース
一旦空室になると、空室が長く続くから売るケース
闇民泊が横行しているなど、管理がずさんだから売るケース
設備の更新時期が近いと感じているから売るケース

価格が安い理由はたくさんありますが、売却理由を尋ねるだけではわからないことも多いです。
さらに、入居中の場合は、購入を検討しているからと言って、部屋の中を見せてはもらえないことが一般的です。中古マンションの検討は慎重に行いましょう。

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